廖群：为何房地产止跌回稳是稳增长要津

　　

廖群系信和集团首席经济学家、海南大学经济策划中心主任、中国东谈主民大学重阳金融策划院高级策划员、中国首席经济学家论坛理事

为何房地产止跌回稳是稳增长要津

9月24日以来国务院各部门连接推出一揽子增量策略，涵盖经济、股票阛阓和房地产阛阓等三大方面。其成果，A股阛阓苍劲反弹，上证指数已高潮20%控制；房地产阛阓出现回升，尤其是在一线城市成交显著加多，看房数目更大幅上升；经济方面，宏不雅数据还未出来，但从国庆时候的破费热度来看也在企稳。

当今东谈主们所温雅的是反弹、回升和企稳能否陆续。不难剖析，A股阛阓的反弹能否保持要看经济增长能否稳住，而更抨击的是应表现到，经济增长能否稳住取决于房地产阛阓能否止跌回稳。

尽快稳增长需收拢要津性身分

已成平凡共鸣的是，面前我国经济增长下行压力的根柢原因是需求不及。形成需求不及的身分许多，处置问题可从多个方面入辖下手。但要尽快地稳住经济增长，需要收拢要津性的身分。所谓要津性，即是要概况牵一发而动全身，使需求不及问题治丝而棼，从而快速地将经济增长自如下来。

那面前有莫得这样的一个要津性身分呢？是有的；需要凭据经济的试验从经济总需求开动慢慢地寻找。

内需走软是株连所在，要津原因在于房地产阛阓大幅下降

经济总需求，分为内需（里面需求）与外需（外部需求）。内需又分为破费需乞降固定资产投资需求，外需则为（货色与劳动出口-商品与劳动入口），常常研讨的是货色出口。本年前三季度数据标明，当作破费主要代表的社会破费品零卖总和增长3.3%，固定资产投资总和增长3.4%，货色出口增长5.3%。可见，内需的破费和固定资产投资增长冷静，外需的出口增长却出东谈主猜测地强势。这即是说，前三季度GDP增长仅4.8%,相对于全年5%控制的增长场所未尽东谈主意，应恼恨于内需走软。

而深究下去发现，内需走软的要津原因是房地产阛阓大幅下降。

说房地产影响我国GDP25%控制，应该不是高估

率先望望房地产阛阓对于我国经济的影响有多大。对此，说影响很大是莫得疑问的。但到底有多大呢？巨额东谈主心中无底，且主张不一。而深究的成果标明，影响之大惟恐超出大巨额东谈主的猜测。

房地产对于经济的影响，可分为径直与曲折两个方面。径直影响即是侠义的房地产行业的影响；曲折影响包括房地产上游产业和下流产业的影响，还有房地产的金钱效应。

侠义的房地产行业，由房地产开采公司、中介机构、管制企业和建筑企业等组成；上游产业，包括钢铁、水泥、玻璃、建材、金属成品等行业；下流产业，包括家电、产品、装修、装束及汽车等行业；金钱效应，是指房地产价钱变动形成的住户金钱价值的升降对于住户破费支拨的效应。

那在我国，径直与曲折影响分辩有多大呢？

径直影响，凭据统计数据不难算出。2023年，坐蓐法下的GDP中房地产业加多值和房屋建筑业加多值分辩为5.8%和4.4%，意味着侠义房地产行业径直影响GDP10.2%。

曲折影响莫得统计数据，就要靠估算了。阛阓估算的区间为10-20%。对于上、下流产业的影响，“将来智库”2020年发布的《房地产产业链深度策划讲演》中凭据参加产出分析估算为不低于20%，为一家之言。至于金钱效应，更难测算，但不料味着不错漠视。此效应，虽只显著地体现于多房业主身上，但对单房业主也一定过程存在，而2020年我国城镇自有住房比例为73%，可见总体的影响度弗成忽略。金钱效支吾住户的破费支拨，终点是高端破费支拨的影响是比年来破费走软和所谓的破费左迁，即高端破费在总破费中的比重下降的抨击原因。房价高企时，东谈主们嗅觉金钱加多，便不吝重金购买高等商品，包括化妆品、名牌服装及手提包、珠宝钟表、高级汽车、真贵酒食等，并享受高等劳动，如高等次旅游、高级货仓、文娱、失业及养生等。房价下降时，意志到金钱减少，便减少或住手这些高等破费；这恰是近几年来所发生的。如斯的金钱效支吾GDP的影响，很难量化，但说影响多少个百分点应该不算夸张。因而，若取阛阓估值区间10–20%的中位数15%当作曲折影响的估值，应该不会高估。

鉴于此，玄虚研讨径直影响和曲折影响，说房地产阛阓举座影响我国GDP的25%（10.2%+15%）应该不是高估。

揣摸前三季度房地产阛阓下降8%，株连GDP增长2个百分点

本年前三季度房地产阛阓大幅下降是了然于目的，虽无举座的统计数据，但从有统计的宇宙房屋建筑施工面积、房屋齐全面积、新建商品房销售面积与房地产开采投资比客岁同期分辩下降5.8%、24.4%、17.1%与10.1%，和9月一线、二线与三线城市新建商品住宅价钱比客岁同期分辩下降4.7%、5.7%与6.6%来看，说房地产阛阓举座限制下降8%应该不是一个激进的揣摸。

那么，影响GDP25%的房地产阛阓下降8%，对GDP增长的株连很容易算出为25%x8%=2.0%。也即是说，前三季度，淌若房地产阛阓不下降而零增长，GDP增速应该是6.8%=4.8%+2.0%，远高于5%控制的年度增长场所。

由此就不难剖析为何前三季度我国经济增长的压力这样大，从而GDP增速莫得达到5%了。本体上，为促使GDP增速达到或接近5%控制的增长场所，与房地产阛阓无关或低关联的行业苍劲增长，才使得GDP增长了4.8%的。

针对房地产过热的房地产调控是必要的，其成果房地产阛阓下降有势必性；从这一个真谛上说，房地产阛阓下降过火形成的增长压力是为阻难前些年房地产过热所付出的代价。

分辩株连固定资产投资和破费增长0.9和1.1个百分点

实在，细看前三季度的需求数据，不错发现，负增长或低增长的大部分齐是与房地产及与其密切关联的场所，而与房地产无关或低关联的场所大齐苍劲增长。

固定资产投资方面，房地产开采投资大幅下降10.1%，是举座固定资产投资仅增长3.4%的根柢原因。本体上，扣除房地产开采投资，举座固定资产投资增长7.7%，可算是高速增长，其中制造业投资和基础法式投资分辩增长9.2%和4.1%，分辩是高速增长和中高速增长。在我国，制造业投资、基础法式投资和房地产开采投资是固定资产投资的主要组成部分，各占35%、28%和22%控制。这就意味着，房地产开采投资下降10.1%导致举座固定资产投资增速下调2.2个百分点（-10.1%x22%）。也即是说，前三季度，淌若房地产开采投资不下降而零增长，将把举座固定资产投资的增速从3.4%普及2.2个百分点至5.6%，从而将GDP增速从4.8%普及0.9个百分点至5.7%.

破费方面，社会破费品零卖总和中，商品零卖额仅增长3.0%，而餐饮收入增速达6.2%，可见商品破费增长滞后，当作劳动破费一部分的餐饮破费增长却苍劲。其实，从各地旅游火爆的情状和交通数据的强势来看，举座劳动破费增长大幅强于商品破费。商品破费中，房地产下流行业的建筑及覆盖材料类、产品类，和家用电器与音像器材类商品分辩下降2.6%、增长1.1%，和增长4.4%（1-8月仅增长2.5%，9月由于实施“以旧换新”大涨20.5%），与房地产金钱效应高度关联的化妆品类、金银珠宝类和汽车类分辩下降1.0%、3.1%和2.1%，而与房地产无关或低关联的粮油食物类、烟酒类、体育文娱用品类和通讯器材类却分辩苍劲增长9.9%、6.8%、9.7%和11.9%。初步估算，前三季度，淌若莫得房地产下流行业的走弱与负金钱效应，社会破费品零卖额的增速应从3.3%上升2.5 个百分点至5.5.8%，GDP增速则从4.8%上升1.1个百分点至5.9%。

再从供给端数据来佐证，前三季度，与前述房屋建筑业场所的显贵下降天地之别，与房地产无关或低关联的制造业加多值增长和电力、热力、燃气、及水坐蓐与供应加多值分辩增长6.0%和6.3%；制造业中，装备制造业加多值增长7.5%，高新时候制造业加多增长9.1%，新动力汽车、集成电路和3D打印修复产品产量更分辩增长33.8%、26.0%和25.4%，齐弗成谓不苍劲。从此也不错看出，我国的新兴产业在经济放缓的大环境下仍在快速发展，同期也撑持经济增长于中高速水平。

是以，要津在于房地产阛阓止跌回稳

以上数据与分析了了地评释，房地产阛阓大幅下降既形成破费显贵走软又导致固定资产投资显著转弱，是面前我国经济增长压力的要津所在。因而，房地产阛阓止跌回稳将牵一发而动全身，促使破费和固定资产投资增长双双反弹；不然，破费和固定资产投资难以有用回升或回升难以陆续。

这即是说，房地产止跌回稳即是本文前边提到的需收拢的稳增长要津性身分。实在，要使经济增长尽快自如下来，要津在于尽早地促使房地产阛阓止跌回稳。新近的一揽子增量策略中已将房地产阛阓止跌回适宜作一个策略场所，无疑是一个正确的禁受。房地产升幅过高时有必要调控，跌幅过大时相通应该止跌回稳。仅仅，还应表现到止跌回稳的要津性，应将其当作稳增长的要津握手奋勉促其扫尾。

廖群

香港信和集团首席经济学家

海南大学经济策划中心主任

中国东谈主民大学重阳金融策划院高级策划员

中国首席经济学家论坛理事